Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang nổi lên như một đô thị vệ tinh đầy tiềm năng nhờ định hướng quy hoạch bài bản và loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Quy hoạch chung đến năm 2035 (tầm nhìn 2050) xác định Nhơn Trạch trở thành khu đô thị công nghiệp – cảng và đô thị vệ tinh quan trọng của TP.HCM trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Trên cơ sở quy hoạch này, nhiều dự án đường sá, cầu cống và cảng hàng không lớn đã và đang được triển khai, tạo kết nối vùng mạnh mẽ cho Nhơn Trạch. Bài viết này sẽ trình bày tổng thể về thông tin quy hoạch mới nhất của Nhơn Trạch và phân tích các hạ tầng nổi bật, đồng thời đề cập đến tác động đối với thị trường bất động sản địa phương.
Nội Dung Bài Viết
Quy hoạch tổng thể đô thị Nhơn Trạch đến 2035
Theo Quyết định phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, đô thị mới Nhơn Trạch có quy mô 41.078 ha, bao gồm toàn bộ địa giới hành chính huyện Nhơn Trạch. Không gian đô thị được chia thành 8 khu vực (trong đó có 4 khu phát triển đô thị, 3 khu công nghiệp – dịch vụ cảng, và 1 khu bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn). Khu vực trung tâm đô thị mới (khu 1) rộng khoảng 2.509 ha thuộc các xã Long Tân, Phú Hội, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh, dự kiến thu hút khoảng 96.800 dân sinh sống vào năm 2035. Đây sẽ là trung tâm hành chính – chính trị và thương mại dịch vụ của Nhơn Trạch, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị mới dọc trục đường 25B, 25C.
Quy hoạch cũng đề ra định hướng phát triển công nghiệp và logistics: tổng quỹ đất công nghiệp khoảng 3.460 ha, lấp đầy các KCN hiện hữu (Nhơn Trạch, Ông Kèo, cụm CN Phú Thạnh – Vĩnh Thanh) và xây dựng mới khu dịch vụ hậu cần cảng Phước An ~375 ha. Bên cạnh đó, Nhơn Trạch sẽ phát triển các khu đô thị du lịch sinh thái (tổng diện tích ~1.006 ha tại Đại Phước, Long Tân) và khu du lịch sinh thái rừng ngập mặn ~1.175 ha. Nhiều công trình công cộng, thương mại, vui chơi giải trí hiện đại cũng nằm trong kế hoạch, tạo tiền đề để Nhơn Trạch sớm hình thành một đô thị mới hiện đại. Tổng vốn đầu tư cho giai đoạn đến 2030 ước tính khoảng 7.700 tỷ đồng, được phân bổ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, trung tâm thương mại và dịch vụ theo đúng quy hoạch.
Đáng chú ý, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt gần 80 dự án khu đô thị, khu dân cư tại Nhơn Trạch nhằm thu hút dân cư và hoàn thiện các tiêu chí để Nhơn Trạch đủ điều kiện lên thành phố vào thập niên tới. Quy hoạch sử dụng đất và bản đồ phân khu 1/5.000 cũng liên tục được điều chỉnh để phù hợp với tốc độ phát triển. Với định hướng rõ ràng và quỹ đất rộng, Nhơn Trạch đang tạo sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, công nghiệp và dịch vụ.
Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại Nhơn Trạch
Để hiện thực hóa tầm nhìn quy hoạch, Nhơn Trạch hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cấp vùng. Những công trình này khi hoàn thành sẽ kết nối thông suốt Nhơn Trạch với TP.HCM, sân bay Long Thành, các tỉnh miền Tây và Bà Rịa – Vũng Tàu, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản địa phương.
Cầu Nhơn Trạch (thuộc Vành đai 3 TP.HCM)
Cầu Nhơn Trạch là hạng mục quan trọng thuộc dự án đường Vành đai 3 TP.HCM (đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch, dự án thành phần 1A). Cầu có chiều dài 2,6 km, bắc qua sông Đồng Nai, nối huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) với TP Thủ Đức (TP.HCM). Đây là cây cầu lớn nhất trên toàn tuyến Vành đai 3, gồm 6 làn xe, đã hợp long vào tháng 3/2025 và dự kiến thông xe kỹ thuật vào cuối tháng 4/2025. Toàn tuyến 1A (dài 8,22 km) sẽ đưa vào khai thác cuối tháng 6/2025, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Nhơn Trạch đến TP.HCM so với đi đường hiện hữu qua quốc lộ 51 hoặc phà Cát Lái.
Khi thông xe, cầu Nhơn Trạch sẽ kết nối trực tiếp Nhơn Trạch với mạng lưới Vành đai 3 liên vùng. Cụ thể, từ Nhơn Trạch qua cầu sẽ nối thẳng đến nút giao cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, sau đó kết nối tiếp với các đoạn Vành đai 3 khác. Điều này cho phép phân luồng giao thông, chia sẻ tải với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và quốc lộ 51 vốn đang quá tải. Nhờ vậy, Nhơn Trạch sẽ gần hơn với trung tâm TP.HCM cả về cự ly lẫn thời gian, tạo điều kiện thu hút người dân và doanh nghiệp đến định cư, đầu tư.
Sân bay quốc tế Long Thành
Mặc dù không nằm trên địa bàn Nhơn Trạch, sân bay quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, Đồng Nai) có ảnh hưởng rất lớn đến khu vực này. Sân bay Long Thành là công trình trọng điểm quốc gia, cách Nhơn Trạch khoảng 20 km, đang được xây dựng giai đoạn 1 để kịp khai thác từ năm 2026. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo phải cơ bản hoàn thành sân bay này chậm nhất 31/12/2025 và đưa vào hoạt động đầu năm 2026. Hiện tại, các hạng mục chính như đường băng, tháp không lưu, nhà ga hành khách… đều đang bám sát tiến độ: đài kiểm soát không lưu đã xong phần thô (cao ~108/123m) dự kiến hoàn thiện vào 30/4/2025; đường cất hạ cánh phấn đấu khai thác kỹ thuật trước 30/4/2025; nhà ga hành khách (gói thầu 5.10) đạt hơn 35% khối lượng và sẽ cơ bản xong xây dựng trong năm 2025.
Để kết nối Nhơn Trạch và vùng lân cận tới sân bay Long Thành, Đồng Nai cũng triển khai nhiều tuyến giao thông đồng bộ. Tiêu biểu, đường tỉnh 25B đang nâng cấp mở rộng sẽ nối từ trung tâm Nhơn Trạch ra quốc lộ 51, tiếp cận trực tiếp cổng sân bay thông qua tuyến nhánh T1 (đang xây dựng). Tương tự, đường 25C (Nguyễn Ái Quốc) kết nối từ Nhơn Trạch lên Long Thành. Hai tuyến này sau khi mở rộng sẽ giúp cư dân Nhơn Trạch di chuyển thuận lợi đến sân bay Long Thành trong tương lai gần. Sân bay quốc tế với công suất 25 triệu hành khách giai đoạn đầu chắc chắn sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, kho bãi… tại Nhơn Trạch, đặc biệt là các khu vực phía Đông Bắc huyện gần trục 25B, 25C.
Cao tốc Bến Lức – Long Thành
Cao tốc Bến Lức – Long Thành là tuyến đường bộ cao tốc liên vùng kết nối miền Tây (Long An, Tiền Giang) qua TP.HCM đến Đồng Nai. Dự án dài 57,8 km, khởi công từ 2014 nhưng chậm tiến độ do vướng vốn; đến nay đã thi công đạt ~88% khối lượng và tái khởi động mạnh mẽ từ năm 2022. Theo kế hoạch cập nhật, đoạn phía Tây (Long An đến TP.HCM) và đoạn phía Đông (Nhơn Trạch – Long Thành) sẽ hoàn thành trong quý II/2025. Riêng các cầu lớn vượt sông như cầu Bình Khánh (Soài Rạp) và cầu Phước Khánh (Lòng Tàu) dự kiến xong muộn hơn, khiến toàn tuyến hoàn thành vào khoảng năm 2026.
Hiện nay, dự án đã thông xe khai thác tạm 2 đoạn tuyến dài 10,4 km ở đầu và cuối: đoạn từ cao tốc TP.HCM – Trung Lương đến QL1A (Long An) và đoạn từ nút giao Phước An (Nhơn Trạch) đến QL51 (Long Thành). Khi hoàn thiện toàn bộ, cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ tạo mạch giao thông liên hoàn từ miền Tây sang Đông Nam Bộ mà không cần qua nội đô TP.HCM. Đặc biệt, tại Nhơn Trạch, tuyến cao tốc này sẽ giao cắt với Vành đai 3, giúp liên kết trực tiếp huyện với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Giao thông thông suốt cũng sẽ giảm tải đáng kể cho quốc lộ 51 và cao tốc hiện hữu TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Nhờ đó, tiềm năng phát triển công nghiệp, dịch vụ hậu cần ở Nhơn Trạch (như các khu cảng và kho bãi) sẽ được kích hoạt mạnh hơn, kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp và nhà ở cho lực lượng lao động.
Cầu Cát Lái (thay phà Cát Lái)
Cầu Cát Lái là dự án được mong chờ từ lâu, sẽ thay thế bến phà Cát Lái để nối thẳng Nhơn Trạch với TP.HCM (khu vực quận 2 cũ). Theo phương án đã thống nhất, cầu Cát Lái thiết kế dạng dây văng, quy mô 8 làn xe, tổng chiều dài cầu và đường dẫn khoảng 10-11 km (riêng cầu ~3 km). Điểm đầu dự án phía TP.HCM nằm trên đường Nguyễn Thị Định (cách nút giao Mỹ Thủy ~400m), điểm cuối phía Đồng Nai kết nối vào đường cao tốc Bến Lức – Long Thành tại xã Phú Hữu, Nhơn Trạch. Dự án sẽ được chia thành 3 dự án thành phần độc lập: (1) Mở rộng đường Nguyễn Thị Định (1,6 km, ~3.800 tỷ đồng) do TP.HCM đầu tư; (2) Xây mới đường dẫn từ cầu Cát Lái đến cao tốc Bến Lức – Long Thành (6,6 km, ~5.000 tỷ) do Đồng Nai đầu tư; (3) Xây dựng cầu chính Cát Lái dài ~4,8 km theo hình thức PPP, tổng vốn ~10.500 tỷ đồng (51% vốn tư nhân). Hiện hai địa phương đang khẩn trương hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư để có thể khởi công sớm nhất sau năm 2025.
Vai trò của cầu Cát Lái đối với Nhơn Trạch là rất quan trọng. Cầu nằm ở phía Tây Nam huyện, khi thông xe sẽ rút ngắn quãng đường đến trung tâm TP.HCM xuống chỉ khoảng 20 km (thay vì đi vòng gần 40 km qua QL51 như hiện nay). Nhờ đó, Nhơn Trạch thực sự “cận kề” TP.HCM, mở ra cơ hội lớn thu hút người dân thành phố về sinh sống. Thực tế, lãnh đạo huyện Nhơn Trạch cho biết họ kỳ vọng sau khi cầu Cát Lái xây dựng, nhiều người dân TP.HCM sẽ đến Nhơn Trạch sinh sống và làm việc. Điều này đã manh nha diễn ra: vài năm gần đây, người dân TP.HCM mua đất, nhà ở Nhơn Trạch khá nhiều và các dự án mở bán đều tiêu thụ rất nhanh. Do đó, cầu Cát Lái không chỉ giải quyết giao thông liên vùng mà còn được xem như “cú hích” giúp thị trường bất động sản Nhơn Trạch bùng nổ trong tương lai.
Cầu Phước An
Ở phía Đông Nam Nhơn Trạch, cầu Phước An là dự án trọng điểm kết nối huyện với thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) qua sông Thị Vải. Cầu được khởi công tháng 6/2023, thiết kế quy mô 6 làn xe, tổng chiều dài khoảng 4,3 km. Điểm đặc biệt là cầu Phước An có nhịp chính dài 250 m, lớn nhất Đông Nam Á hiện nay. Sau gần 2 năm thi công, hai trụ tháp dây văng chính đã vươn cao ~40% tiến độ và dự án đang vượt tiến độ khoảng 3 tháng so với kế hoạch (mục tiêu hoàn thành tháng 6/2027). Cầu Phước An khi hoàn thành sẽ nối thông chuỗi cảng Cái Mép – Thị Vải với hạ tầng giao thông Đồng Nai. Ở bờ phía Nhơn Trạch, cầu sẽ đấu nối vào đường vành đai và kết nối trực tiếp với cao tốc TP.HCM – Long Thành và cao tốc Bến Lức – Long Thành. Như vậy, hàng hóa từ cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải có thể vận chuyển thuận lợi đến các tỉnh miền Tây và TP.HCM qua Nhơn Trạch (thay vì đi vòng quốc lộ 51).
Tác động mang lại là thúc đẩy logistics và công nghiệp phía Đông Nhơn Trạch. Khu vực xã Phước An và vùng lân cận có lợi thế lớn để phát triển cảng cạn, kho bãi và khu công nghiệp hậu cần cảng khi cầu hoàn thiện. Đồng thời, cầu Phước An cũng giúp liên kết Nhơn Trạch với trung tâm Bà Rịa – Vũng Tàu nhanh hơn, tạo thành trục giao thông ven biển chiến lược. Về bất động sản, dự án này sẽ làm gia tăng giá trị cho quỹ đất quanh khu vực dự kiến xây dựng khu dịch vụ hậu cần cảng Phước An (300-375 ha) theo quy hoạch, cũng như các dự án đô thị dọc theo trục đường ra cầu.
Nâng cấp đường 25B và 25C
Đường 25B (Tôn Đức Thắng) và 25C (Nguyễn Ái Quốc) là hai tuyến giao thông đối ngoại huyết mạch của Nhơn Trạch, hiện đang được đầu tư mở rộng quy mô lớn. Dự án mở rộng, nối dài đường 25B (đoạn từ trung tâm huyện đến đường Quách Thị Trang, nối ra QL51) có chiều dài ~9,2 km với tổng mức đầu tư ~1.493 tỷ đồng. Thi công bắt đầu từ 2024, đến tháng 3/2025 đã hoàn thiện 55% khối lượng; dự kiến cuối tháng 8/2025 sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác. Tương tự, đường 25C (đoạn 2 từ trung tâm huyện đi phía Đông) khởi công cuối 2024, hiện đạt 65% khối lượng và dự kiến hoàn thành vào tháng 8/2025, vượt tiến độ 4 tháng. Sau khi nâng cấp, mặt cắt 25C rộng 61m với 6-8 làn xe, còn 25B cũng mở rộng nhiều đoạn lên chuẩn đường đô thị chính.
Hai tuyến đường này giữ vai trò kết nối trực tiếp Nhơn Trạch với các công trình giao thông quốc gia lân cận. Cụ thể, đường 25B nối từ Nhơn Trạch đến quốc lộ 51 (đi Biên Hòa – Vũng Tàu) và thông qua đó đến cổng sân bay Long Thành (theo tuyến T1); đường 25C định hướng kéo dài lên phía Bắc để gặp cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu trong tương lai. Đồng thời, cả 25B và 25C đều kết nối thuận lợi vào nút giao cao tốc Bến Lức – Long Thành và đường Vành đai 3 đoạn qua Nhơn Trạch. Khi hai tuyến đường hoàn thành, năng lực giao thông của Nhơn Trạch sẽ tăng lên đáng kể, thúc đẩy dòng chảy hàng hóa và việc đi lại của người dân trong vùng. Về lâu dài, chúng tạo ra trục phát triển đô thị – công nghiệp song song, hình thành các dải đô thị mới dọc hai bên đường nhờ quỹ đất rộng và hấp dẫn các dự án bất động sản dịch vụ, thương mại.
Tuyến đường liên cảng Nhơn Trạch
Nhằm phát huy lợi thế ven sông và cụm cảng, Đồng Nai đã lên kế hoạch xây dựng tuyến đường liên cảng Nhơn Trạch chạy dọc theo sông Đồng Nai và sông Lòng Tàu. Toàn tuyến dự kiến dài hơn 15 km, điểm đầu từ khu công nghiệp Ông Kèo (xã Phước Khánh) và điểm cuối kết nối vào đường vào cảng Phước An – Việt Thuận Thành (xã Phước An). Giai đoạn 1 của dự án dài 8,8 km, tổng vốn đầu tư ~4.100 tỷ đồng (vốn trung ương 2.000 tỷ). Hiện tỉnh đang hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng ~52 ha mặt bằng, dự kiến bàn giao mặt bằng và khởi công từ tháng 7/2025. Thời gian thi công dự kiến khoảng 5-6 năm tính từ 2024.
Tuyến liên cảng hình thành sẽ kết nối các cảng và khu công nghiệp ven sông trong huyện Nhơn Trạch với nhau, tạo thành một trục giao thông song song quốc lộ 51 chuyên chở hàng hóa. Các khu vực hưởng lợi trực tiếp gồm: cụm cảng Phú Hữu – Ông Kèo, khu công nghiệp Ông Kèo, cụm cảng Phước An – Việt Thuận Thành, và các khu kho bãi logistics lân cận. Đường liên cảng cũng được kỳ vọng thu hút thêm dự án đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp cảng và dịch vụ logistics tại Nhơn Trạch, khi việc vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa bằng đường bộ ra cảng biển trở nên thuận tiện. Về bất động sản, giá trị đất công nghiệp dọc tuyến sẽ tăng nhờ tính kết nối cao, đồng thời mở ra cơ hội phát triển các khu đô thị – dịch vụ cảng mới cho Nhơn Trạch trong tương lai (phù hợp với định hướng quy hoạch lấy kinh tế cảng làm trọng tâm).
Tác động của quy hoạch và hạ tầng đến thị trường bất động sản
Quy hoạch Nhơn Trạch đến 2035 với tầm nhìn trở thành đô thị loại II (đô thị mới Nhơn Trạch) đã tạo nền móng vững chắc cho sự phát triển thị trường bất động sản nơi đây. Nhờ quỹ đất rộng, vị trí chiến lược giáp TP.HCM và gần sân bay Long Thành, Nhơn Trạch được ví như “vùng đất mới đầy tiềm năng”. Tuy nhiên, trong nhiều năm, tốc độ đô thị hóa tại Nhơn Trạch còn chưa cao do hạn chế về hạ tầng kết nối. Chính vì vậy, việc đồng loạt triển khai các dự án giao thông trọng điểm kể trên đang từng bước “đánh thức” Nhơn Trạch.
Hạ tầng hoàn thiện đến đâu, mặt bằng giá đất và sức hút đầu tư tăng đến đó. Những cây cầu và tuyến đường mới rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa Nhơn Trạch với trung tâm kinh tế lân cận như TP.HCM, Biên Hòa, Vũng Tàu, giúp thu hẹp “khoảng cách tâm lý” cho người mua nhà. Các chuyên gia nhận định Nhơn Trạch có tiềm năng trở thành “Thủ Đức thứ hai” khi cầu Nhơn Trạch và cầu Cát Lái đưa vào sử dụng, biến nơi đây thành đô thị vệ tinh thực sự của TP.HCM. Dữ liệu thực tế cho thấy dòng người và vốn đã bắt đầu đổ về: những năm gần đây, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành, lượng giao dịch đất nền, nhà ở tăng lên rõ rệt và giá đất có xu hướng leo thang. Lãnh đạo địa phương cũng xác nhận các dự án bất động sản mở bán tại Nhơn Trạch đều hấp thụ rất nhanh, đóng góp không nhỏ cho ngân sách huyện.
Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Nhơn Trạch cần tiếp tục bám sát quy hoạch chung, phát triển đồng bộ hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…) song song với hạ tầng giao thông. Như Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch nhấn mạnh, huyện sẽ ưu tiên nguồn lực cho các dự án kết nối giao thông và thu hút đầu tư vào thương mại dịch vụ nhằm đảm bảo chất lượng sống cho cư dân mới. Nhìn chung, với định hướng quy hoạch rõ ràng và cú hích từ loạt công trình giao thông tầm cỡ, Nhơn Trạch đang chuyển mình mạnh mẽ. Thị trường bất động sản nơi đây hứa hẹn bước vào giai đoạn bứt phá, trở thành điểm sáng mới của vùng ven TP.HCM trong những năm tới.
Xin chào, tôi là Bùi Mỹ Duyên, một môi giới bất động sản tại TP. HCM với hơn 8 năm kinh nghiệm tại TP. HCM. Duyên luôn đam mê với nghề nghiệp và luôn hướng tới sự hài lòng của khách hàng .
